دراسة السوق و خفض التكلفة وتسهيلات أكثر أهم توصيات “Think commercial”
المائدة تكرم الزميل الراحل بدوي شلبي
كتب: أحمد إبراهيم
بحضور نخبة من رجال وصناع العقار المصري أقيمت اليوم النسخة السادسة من المائدة المستديرة “السوق العقارى وآليات تجاوز تداعيات الأزمة الاقتصادية العالمية”.
حيث ناقشت المائدة المتغيرات التى طرأت على القطاع العقارى وخطط الشركات لمواجهة التحديات التى فرضتها الأوضاع العالمية.
ودارت أغلب محاور المناقشات حول آليات حفاظ السوق على مكتسبات الأعوام الماضية وتجاوز التحديات الظارئة مع بداية الحرب الروسىة الأوكرانية وما تبعه من تأثيرات على معظم الأنشطة الاقتصادية فى الأشهر الماضية ومنها القطاع العقارى وتسببت فى تذبذب سعر صرف العملات بجانب ارتفاع أسعار الفائدة لدى القطاع المصرفى
وفي لفتة إنسانية كرّمت مائدة Think Commercial المستديرة في نسختها الحالية، الزميل الصحفي الراحل بدوي شلبي، والذي وافته المنية منذ أشهر، جرّاء إصابته بفيروس كورونا المستجد.
وأهدت المائدة درع تكريم، تسلمته زوجة الزميل الراحل، والذي كان شريكًا في تنظيم النسخ السابقة من المائدة، خلال سنوات.
حيث كان أول المتحدثين النائب أحمد الطيبى، رئيس مجلس إدرارة شركة “ذا لاند ديفيلوبرز”، والذي صرح بأن الضوابط الجديدة التي حددها رئيس مجلس الوزراء ستنظم القطاع العقارى بشكل كبير، كما ستمكن الشركات الجادة من بدء تنمية مشاريع جديدة، منوهاً أن هذه القرارات ستحمى المستهلك وتساهم فى التوسع بتصدير العقار المصرى للخارج.
وأضاف “الطيبى”، أن المطور الجاد قادر على التكيف مع أى تطورات في السوق العقارى، خصوصاً وأننا قد نشهد زيادة في أسعار العقارات خلال الفترة المقبلة.
وأكد “الطيبي” إلي أن الدولة جادة في الإرتقاء بالمنتج العقاري، كما أن هذه القرارات تمنح الثقة بالعقار المصري بالمطور وبالسوق العقاري المصري إجمالاً.
وفي ذات السياق قال مهندس محمد البستاني رئيس جمعية مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية، إن الضوابط الجديدة التي حددتها الدولة للسوق العقاري جيدة وتعالج ظاهرى الإغراق العقاري التي يشهدها قطاع العقارات منذ فترة.
وأشار “البستاني” إلي أن هذه القرارات تحتاج لدعم من جانب الدولة والمتمثلة بالمؤسسات المصرفية والبنوك، كي تكون شريك استراتيجي داعم لهذه المشروعات، خاصة وأن المطورين العقاريين لا يملكون الأموال الضخمة لتمويل مشروعاتهم بالآليات الجديدة.
وطالب “البستاني”، بفترة انتقالية لتطبيق قرارات رئيس مجلس الوزراء ولتكن لمدة 3 سنوات، على أن يتم تطبيق الضوابط على المشروعات الجديدة، خصوصا وأن 85 % من المشروعات بالسوق العقاري مشروعات فردية.
وصرح مهندس محمد عبد الغني، رئيس مجلس إدارة المكتب الاستشارى ECB، بإن السوق العقاري المصري مرهق الآن بسبب كثرة التحديات، والتي تتمثل في الاقساط ذات المدد الزمنية الكبيرة وفرق الاسعار في مواد البناء والمنافسة الكبيرة بخلاف طرح منتجات عقارية متشابهة في العاصمة الإدارية الجديدة، مما أدى إلي زيادة مدة تنفيذ المشروع و ارتفاع أسعار شركات التسويق العقاري.
وأضاف “عبدالغني”، أن الخطر على مستقبل السوق العقاري يتزايد منذ عام 2016، نتيجة ارتفاع معدلات التضخم وزيادة أسعار التكلفة و وجود فجوة تمويلية واضحة.
وأوضح “عبد الغني” إلي أن هذا سيؤدي إلى ضرورة امتلاك أداة التمويل قبل بدء المشروع، و بالتالي سيكون غير متحكم بشكل كامل في الاستثمارات الخاصة بالمشروع، و تقليل هامش الربح، و زيادة الشركات المتعثرة و زيادة نسبة المشروعات المتعثرة التي تجاوزت نسبتها 95%.
وأشار “عبد الغني” إلي أن صناعة التطوير العقارى صناعة شديدة الحساسية لذلك أطالب بإجراء تعديلات فى مهام المطورين العقاريين و إدراج مفهوم “Value engineering” للتغلب على تحديات زيادة الأسعار المستمرة التي تؤثر على صناعة العقار، بخلاف اللجوء إلي التسهيلات البنكية لسد هذه الفجوة التمويلية.
وختم “عبد الغني” مؤكداً علي أن هامش الربح بسوق العقار المصري لا يتوائم مع الإرتفاع المستمر بمعدلات التضخم واستمرار الأزمة الاقتصادية وزيادة اسعار الخامات.
وأشار أيمن سامي مدير JLL للاستشارات العقارية، إلي إن مصر حققت معدلات نمو اقتصادي مرتفعة والسوق العقارى شهد تحديات كبيرة واستطاع التغلب عليها.
وأضاف “سامي”، أن معدلا نمو مبيعات القطاع العقارى يقدر بـ 10% سنوياً، أغلبه نمواً ببيع الوحدات التجارية والإدارية، وهذا يعد نمواً جيداً جداً في ظل إرتفاع أسعار مواد البناء بنسب تتراوح ما بين 18 إلي 20%، وهو دفع المطورين العقاري لرفع أسعار الواحدات بنسب تتراوح ما بين 15 إلي 30 %.
ونوه “سامي”، إلي إن المستقبل سيعتمد على الاستدامة فقط، ومستقبل العقارات سيكون للمنتجات المستدامة.
وتابع “سامي” قائلاً أن الاستدامة أمر مهم في المستقبل، والمباني غير المستدامة لن تكون جاذبة للاستثمار الأجنبي أو الشركات الأجنبية في المستقبل.
وختم “سامي” مؤكداً أن نموذج الـ Of Plane Seals هو النموذج الأمثل للعمل بسوق العقار المصري، ذلك لكونه يعتمد علي الملاءة المالية للمستثمر والمشتري.
كما أكد محمد الطاهر الرئيس التنفيذي للشركة السعودية المصرية للتعمير، أن السعودية من أكثر دول المنطقة التي تعمل على الاستثمار في مصر، ولها نظرة تفاؤلية دائمًا في وزن مصر بالمنطقة، وأهمية توجيه الاستثمار لها بشكل مستمر.
وأضاف “الطاهر”، أن السعودية تتميز بنشاطها في الصناديق العقارية، وسبقت مصر في تطبيق ثقافة الصناديق، مطالبا الحكومة والمستثمرين بتنفيذ هذه السياسة والتجربة، لجذب المزيد من الاستثمارات إلى مصر.
وتابع “الطاهر” قائلاً أن الشركة أُسست عام 1975، والمملكة العربية السعودية اليوم، ليست هي السعودية عام 1975، فاليوم نري تطورًا كبيرًا وملحوظًا، ومشروعات استثمارية على أعلى مستوى، وإصرار على الاستثمار في مصر.
ونوه “الطاهر” إلي أن حجم محفظة القروض التي حصلت عليها الشركة تقدر بـ 3 مليار جنيه، وأن هناك 30 مليون جنيه تكلفة اضافية كل عام بسبب الزيادة بأسعار المواد البناء وتغير سعر الدولار والتضخم.
وأشار مهندس أشرف عز الدين، العضو المنتدب لمجموعة الفطيم العقارية، إن هناك زياة كبيرة في أسعار بيع الوحدات العقارية بنسب تتراوح من 14% الى 66%، وبمتوسط زيادة 18%، نتيجة التغير السعرى في أسعار مواد البناء وتكلفة الإنشاءات.
وكشف “عز الدين” أنه خلال شهري مارس وإبريل اتخذت شركات التطوير العقاري قرارا بزيادة السعر بنسبة 10%، وخلال شهر مايو ارتفعت مجددا بنسبة 10%، متوقعا أن يشهد السوق زيادة جديدة خلال الفترة القادمة، لتعويض حجم الخسائر التي لحقت بالمطورين العقاريين.
وأكد “عز الدين” أنه من الصعب تعديل العقود المبرمة بين المطور العقاري والعملاء، لذا تتكبد الشركات خسائر كبيرة نتيجة تغير الأسعار المستمر، ولايمكننا وضع شروط على العميل تضاهى فرق السعر الذي يؤثر على أرباح الشركات.
وأضاف “عز الدين”، أن مشروعات مجموعة الفطيم العقارية تشهد هذه الفترة موجة من الطلب المتزايد في القطاع العقاري إذ تتماشي مجهودات المجموعة مع استراتيجية الدولة المصرية للتوسع العمراني، حيث نعمل على اختيار أفضل المواقع الاستراتيجية، والتفرد بتقديم مفهوم المجتمعات العمرانية المتكاملة لأول مرة في مصر، علاوة على تعزيز جودة وكفاءة المشروعات المطروحة، والارتقاء بمستوى خدمات ما بعد البيع لعملائها. ولهذا يعتبر مشروع كايرو فستيفال سيتي الوجهة المفضلة لصفوة المستثمرين والباحثين عن الرفاهية المعيشية، مما ساهم في انتهاء80 % من مشروع كايرو فستيفال سيتي. كل هذه العوامل أدت إلى نجاح المجموعة في تجنب التأثر بشكل كبير بالأزمة العالمية الحالية.
وختم “عز الدين” مؤكداً أن إصلاح المنظومة العقارية بالكامل أمر ضروري، خصوصاً وأن عدم الاستقرار يعيق عمل المستثمر والذي يمثل أهم الحلقات بمنظومة السوق العقاري.
منوها إلي أن قطاع العقارات المصري تمكن من إثبات استقراره أمام التحديات التي ظهرت أمام كافة القطاعات، والتي جاءت بالتوازي مع الجهود الكثيفة نحو خلق المزيد من الفرص للاستثمار على العديد من الأصعدة.
وقال المهندس جاسر بهجت، الرئيس التنفيذي لشركة مدار للتطوير العقارى، إن إتجاه معظم المطورين العقاريين لبيع كافة وحدات المشروعات العقارية دفعة واحدة خطوة غير مدروسة خاصة في ظل الأجواء الحالية التى يشهدها السوق العقاري.
وأضاف “بهجت”، أن المطور العقاري يجب أن يدرس السوق جيدا، مشيرا إلى ضرورة الاحتفاظ بجزء من الوحدات وطرحها في الوقت المناسب.
وأوضح “بهجت” إلي أن السوق العقاري شهد خلال الفترة الماضية تخارج عدد من الشركات العقارية، لافتا إلى أن الفترة الحالية بمثابة فلترة للسوق، إلا أن هذه الفلترة تمت بشكل أسرع من المتوقع.
وقال “بهجت”، إن كل مطور وكل مشروع عقاري له طبيعة خاصة وله مشكلاته حقيقية موجودة على أرض الواقع، مؤكداً إلي أن القرارات الأخيرة للدولة المصرية تصب في صالح المشتري.
وقال علاء فكرى، رئيس مجلس إدارة شركة بيتا ايجيبت للتنمية العمرانية، إن زيادة عدد الشركات العقارية داخل السوق المصرية من 10 شركات في عام 2016 إلي ما تتجاوز 150 شركة حالياً، لا يمنح منافسة قوية داخل السوق.
وأوضح “فكري”، أنه من عام 2017 إلى 2020، تراجعت نسبة أرباح الشركات من 30 % لتصبح 16 % فقط، على الرغم من ارتفاع حجم المبيعات، بجانب ارتفاع نسبة عمولة شركات التسويق التي تجاوزت 9%، مقارنة بنسبة 2.5% في عام 2016.
وأضاف “فكري”، إن شركات التطوير العقاري غير قادرة على توفير مشروعات سكنية للفئة المتوسطة أول الأقل من المتوسطة تمثل نحو 90 % من الشعب المصري؛ ذلك لارتفاع سعر الأراضي، والتي أصبحت تُمثل نحو 50% من تكلفة المشروع، وهو ما يرفع التكلفة السعرية للمشروع والوحدات. خصوصاً وأن فئة الـ A Class هي فئة الاستثمار وليس للإستخدام السكني، وذلك لكي تحافظ على الفوائض لديها.
ونوه “فكرى” بإن قرارات مجلس الوزراء الخاصة بضوابط بيع وحدات المشروعات العقارية خطوة جيدة وتسهم فى تنظيم القطاع.
مشيراً إلي أن الضوابط الجديدة تعد عنصر تغيير بمنظومة السوق، وتمثل عبئاً إضافياً علي الهيكل التمويلي لأي مشروع فى توقيت زمنى صعب بالنسبة للمطور العقارى، خاصة فى ظل التحديات الكثيرة التى يشهدها السوق العقارى.
وصرح أيمن عبد الحميد، العضو المنتدب لشركة الأولى للتمويل العقاري، إن قرار ضوابط اللجنة الاستشارية لهيئة الرقابة المالية بخصوص تمويل الوحدات تحت الإنشاء ليست جديدة فهي موجودة بالقانون، وتمثل خطوة جيدة لتنشيط السوق، ولكنها تحتاج ضمانات من المطور العقارى في حال تأخره في مواعيد تسليم الوحدة الممولة.
وأضاف “عبد الحميد” أن قرارات رئيس مجلس الوزراء الأخيرة لها دورا كبيرا في تنشيط السوق، مؤكدا على ضرورة توفير ضمانات مثل توقيع غرامات علي شركات التطوير غير الملتزمة بمواعيد التسليم، لأن تكلفة الدين في حال التأخير تكلف شركة التمويل العقارى الكثير.
وأضاف “عبد الحميد” أن التمويل العقارى حقق بالفعل معدلات نمو كبيرة على مدار السنوات الماضية، مشيرا إلى أن المبادرات التي أطلقها البنك المركزي، سواء التي تبلغ نسبة الفائدة بها 8% أو الأخرى ذات الفائدة 3% عملتا على تنشيط السوق بصورة كبيرة.
وأكد “عبد الحميد” أن شركات التمويل العقارى تسعي لتسهيل إجراءات الحصول علي تمويل أكثر من إدارات التمويل في البنوك، وهذا لا يعني أن الشركة تتهاون في الإجراءات ولكنها تدرس العميل جيدا وتبحث في تاريخه الائتماني.
وطالب “عبد الحميد” بتعديل نسبة عبأ الدين والتي حددها البنك المركزي بـ 40 % من الدخل، خصوصاً وأن هناك فئات كثيرة من العملاء لديها أكثر من مصدر للدخل وليس الدخل من الوظيفية فقط.
وصرح أحمد أمين مسعود رئيس مجلس إدارة شركة منصات للاستثمار العقاري، إن قرار الدولة بضم العاصمة الإدارية الجديدة لحدود القاهرة، هو مجرد قرار إداري تنظيمي؛ وذلك تنفيذًا للدستور، الذي أكد أن إدارة شئون الدولة من العاصمة القاهرة، وهو ما سيسمح للحكومة بعقد اجتماعاتها ومجلس النواب من مقراتهم بالعاصمة الإدارية.
وأضاف “مسعود”، إلي أن هذا القرار لا يؤثر على المطورين أو المشروعات، ولن يعطي أي امتيازات لأي شخص، ولكنه مجرد قرار تنظيمي للدولة.
وتسائل “مسعود” كيف سيتم تطبيق هذه القرارات علي الجمعيات العقارية.
وطالب “مسعود” بمنتج بنكي للتمويل العقاري يكون بسعر فائدة من 3% إلي 8%، خصوصاً وأن القرارات الأخيرة تحمل المطورين المزيد من الأعباء الإضافية .
وأكد “مسعود” أن العاصمة الإدارية الجديدة هي سوق واعد، والطلب فيه متزايد، وذلك في ظل اختلاف المعروض، وجود طلب جيد على المنتج الإداري والتجاري أيضًا.
وتابع “مسعود” قائلاً، عندما دخلنا سوق العاصمة الإدارية الجديدة منذ عام ونصف، وجدنا الحل الأمثل في ذلك الوقت هو التحالفات، والتي تكون بين مطورين عقاريين لديهم خبرات لسنوات في السوق، لتكون تحت مظلة كبيرة أو شركة موحدة.
ولفت “مسعود” إلى أن العاصمة الإدارية الجديدة هي الحصان الرابح بكل المقاييس، وتفتح أبوابها لكل المطورين والمستثمرين والعملاء، فضلًا عن كونها باكورة مشروعات الدولة، ولؤلؤة الشرق.
وقال هشام هلال، المدير التنفيذي لشركة كرايتيريا ديزاين جروب، إن ظاهرة العشوائيات انعكاس للظروف الاقتصادية والاجتماعية، حتي المنتج العقاري الذى لم يتوافر به احتياجات العميل ياسم أيضا بالعشوائية، مؤكدا على أهمية تبني سياسة جديدة فى التصميمات المعمارية تستهدف بالمقام الأول خفض التكلفة الإنشائية وتكلفة التشغيل.
وأوضح “هلال”، أن بعض المشروعات التي تبنت خطة مستقبلية في التصميمات المعمارية نجحت في خفض تكلفة الإنشاءات بنسبة وصلت لـ25 %، بجانب تراجع تكلفة التشغيل بنسبة 60%، وذلك بعد الاستغلال الجيد لكافة الموارد المتاحة التي تتمثل في الإضاءة الطبيعية ومصادر التهوية الطبيعية.
وبعد إنتهاء المناقشات تم الإتفاق علي بعض التوصيات والتي منها..
أولاً: لابد من توافر دراسات جدوي سليمة للمشروعات وللأسواق العقارية المستهدفة بمصر.
ثانيا: توقع المزيد من الضغوط علي السوق العقاري وعدم تضخيم محفظة الأعمال والمسئوليات والتحرك في حدود رأس المال المتاح فقط.
ثالثاً: صنع توافق بين القوانين المنظمة لعمل السوق العقاري لتتناسب وإحتياجات ومتطلبات العميل.
رابعاً: المشاركة في وضع تصورات مستقبلية لسوق العقار المصري.
خامساً: التأكيد علي توافر دراسة “Value engineering” لكل مشروع قبل البدأ به.
سادساً: توفير تسهيلات بنكية لمساندة القطاع العقاري.
ولقد تمكن المصرفي السابق “محمد سمير” عضو مجلس إدارة شركة بيت مصر للخدمات العقارية من إدارة المائدة بوعي وإقتدار مستثمراً خبرته الطويلة من التعامل مع القطاع العقاري المصري.
