أيمن عبد الحميد
العضو المنتدب ونائب رئيس مجلس إدارة شركة التعمير للتمويل العقارى “الأولى”
_ نخطط لمضاعفة محفظة التمويل في 2025
_ قانون التصالح يقضي علي ظاهرة السقوط المفاجئ للعقارات
_ 95% من التمويلات بالمجتمعات العمرانية الجديدة
_ ينقصنا ثقافة حقوقنا فى إقتناء العقار
يتمتع العقاري أيمن عبد الحميد، نائب رئيس مجلس الإدارة، العضو المنتدب الجديد لشركة الأولى للتمويل العقارى، بخبرة كبيرة في مجال التمويل العقاري وهو ما أهله لقيادة أكبر الشركات المصرية العاملة في سوق التمويل العقاري فهو يعد أحد الخبراء النادرين في هذا القطاع الصعب المعقد والذي يحتاج لعقلية بَناء ومحاسب وأيضا بائع متميز، لذا كان لنا معه هذا اللقاء للحديث عن الشركة، والتعرف على حجم التمويلات الممنوحة، واستعراض الخطط المستقبلية للشركة الرائدة، وكذلك للتعرف علي حال سوق وقطاع التمويل العقارى المصري.
- وما الذي تم تحقيقه منذ أول يونيو لليوم؟
- في أقل من ثلاثة أشهر تحقق حجم تمويلات تم ضخها في سوق التمويل العقاري من شركة الأولي للتمويل العقاري منذ توليت المسئولية في أول يونيو يقدر بـ 800 مليون جنيه، كلها أموال جديدة و fresh money ذهبت للسوق العقاري كانت أغلبها في شكل محافظ عقارية، ونستهدف مع نهاية العام تطوير وتنظيم المنظومة الإدارية للتماشي مع الاستراتيجية الجديدة للشركة، ونحن الآن ماضون في إعادة الهيكلة، لتحقيق الرؤية الجديدة للشركة.
- وما هي الرؤية والاستراتيجية الجديدة للشركة؟
- البداية تكون بإعادة الهيكلة، والشركة كانت تستهدف محدودي ومتوسطي الدخل، ونحن سنحافظ علي هذا الهدف، ولكن خلال الفترة القادمة سنستهدف شرائح أخري جديدة وهي شريحة العملاء كلاس A إلي جانب شريحة شريحة العملاء B وC، من خلال ثلاث محاور رئيسية الأول التحول الرقمي داخل الشركة وأيضاً في عمليات التواصل مع العملاء لتوفير التمويل في حدود الـ 48 ساعة فقط ، والمحور الثاني هو تغير ثقافة العمل داخل الشركة بين الموظفين لإختصار الدورة المستندية لحصول العميل علي القرض في خلال خمسة أيام عمل فقط، وهذا ما تم خلال الفترة الماضية وتحقق علي أرض الواقع من خلال العمل علي الملف بشكل متوازي وليس متوالي، وأما المحور الثالث فهو إضافة شرائح جديدة من العملاء للعملاء القدامي والحليين للشركة.
- وكذلك هل تتوقع النجاح لمبادرة المركزي الجديدة الـ 3 %؟
- نعم، ولكن عملية تدبير شركات التمويل العقاري للأموال سيكون به قدر كبير من الصعوبة، كما أن طول مدد الإقراض التي تصل إلي 30 عاما يخلق تحديا جديدا أمام البنوك لتمويل الشركات، فالبنوك مؤسسات ربحية تسعي لتحقيق الربح وعلي مدد زمنية قصير من الممكن أن تصل لـ 10 سنوات ، وعلينا أن نتذكر أن ربحية الشركات كانت تتراوح ما بين 3 إلي 4 % فى المبادرة الاولى اما الان وهذه نسب جيدة جداً اما الان فهامش ربح الشركات تقلص فى المبادرة حتى 1 %، وحقيقة نحتاج لأن تكون الربحية ما بين 2 إلي 3 %، وذلك للتمكن من توفير نسبة المخصصات المقدرة بـ 1 % وأيضاً تمكن الشركات من تحقيق الربح المنسب لهذا النوع من النشاط، وتوفير تمويل ضخم بهذا القدر لن يتم لا من خلال وزارة المالية أو البنك المركزي المصري.
- ما الفارق بين شركات التمويل العقاري الخاصة والمملوكة للدولة؟
- حقيقية لا يوجد فارق كبير، ولكن شركات القطاع الخاص الهدف الأول والأسمي لها تحقيق الربحية بنسبة 90 % و 10% فقط لخدمة وتنمية المجتمع، أما بالنسبة للشركات المملوكة للدولة فالعكس تماما، فهي تهدف لخدمة المجتمع وتنشيط دور الدولة في حصول المواطنيين علي السكن المناسب وبأسعار مناسبة، وأيضاً نهدف للربح لأن لدينا شركاء ومصاريف إدارية كأي مؤسسة إقتصادية، فالمعادلة هنا 50 % للربح و 50 % لخدمة وتنمية المجتمع، فمشاركات شركة الأولي في مجال التمويل العقاري بدأت مع المشروع القومي للإسكان.
- لماذا لا تقوم شركات التمويل العقاري بالبناء؟
- حقيقة تتمتع شركات التمويل بقدرة كبيرة علي قراءة السوق ومعرفة حجم وطبيعة الوحدات المطلوبة في سوق العقار المصري، ولكن القانون منع شركات التمويل من البناء، ذلك طبقاً لقانون 148 لسنة 2000، ونحن نلتزم بتطبيق القانون، لذلك شركة الأولي تمتلك نسبة كبيرة فى شركة التعمير للتطوير العقاري ونساهم فيها بنسبة 94 % وهي شركة مستقلة لها إدارتها ولوائحها.
- ماذا عن حصة الشركة بالسوق العقاري؟
- في نهاية 2020 كانت حصة الشركة بالسوق العقاري تقدر بـ16 % من السوق العقاري، وحقيقية سوق التمويل العقاري به 11 شركة تمويل عقاري، ورأس مال شركة الأولي للتمويل العقاري يقدر بـمليار جنيه وهي ما يعادل 4 أضعاف رأس مال أي شركة من الشركات العاملة بسوق التمويل العقاري، وهذا أيضا ما ينطبق علي حجم العمالة وعدد الفروع، فنحن نمتلك عدد 7 أفرع علي مستوي الجمهورية وباقي الشركات لديها فرع واحد فقط، وأيضا لدينا 150 موظف بالشركة مقابل 50 أو60 علي الأكثر بأي شركة، ومن هنا ونحن نتعامل مع شركة الأولي علي أنها 4 شركات كبري، ولذا نستهدف زيادة حصة الشركة من سوق التمويل العقاري إلي 30 % وليس 16 % فقط.
- ماذا عن محفظة التمويل العقاري؟
- نستهدف الوصول بحجم محفظة التمويلات العقارية إلى 600 مليون جنيه لهذا العام بالتوسع فى منح قروض الأفراد والاتفاق على بعض المحافظ العقارية، ما تم تحقيقه خلال الستة أشهر الأولى من العام يتعدى 100 مليون جنيه، ووقعنا اتفاق مع إحدى شركات التطوير العقارى الكبرى لشراء محفظة عقارية بقيمة تصل إلى 300 مليون جنيه كمرحلة أولى فقط لتعزز خطواتنا نحو تحقيق المستهدف.
- ما حجم التمويلات المتسهدف خلال 2022؟
- سنحقق حجم تمويل يقدر بمليار ومائة وخمسون مليون جنيه حجم بالعام الحالي 2021، ونستهدف مليار جنيه تمويلات جديدة في 2022، ونستهدف مضاعفة المحفظة في 2025 لتصل إلي أكثر من 2 مليار جنيه.
- لماذا لا يقبل الجمهور علي مبادرات التمويل المختلفة؟
- الوعي هو الذي سيدفع الناس مستقبلا للإقبال علي شركات التمويل العقاري، وشركات التمويل العقاري هي التي تمنح الثقة لأي مشتري بصحة الموقف القانوني والبنائي لهذه الوحدة، والآن يقوم بعض المطورين العقارين بتسجيل مشروعاتهم لدي شركات التمويل العقاري لمنح الثقة للعميل في الوحدة وفي مشروعة بالكامل وأيضاً لسرعة بيع هذه الوحدات.
- ما سبب تضاؤل حصة التمويل العقارى؟
- السبب يعود الأمر بنسبة 90 ٪ لغياب ثقافة التمويل العقارى والمعتقدات السائدة عن صعوبة الإجراءات والتعقيدات والاشتراطات التى تجعل من التمويل فى نظرهم أمراً مستحيلاً، مما يجعلهم يعزفون حتى عن خوض التجربة، وهو أمر غير صحيح، فالتمويل متاح بشرط إثبات دخل العميل بمن فيهم أصحاب المهن الحرة وأيضا إثبات عدم مخالفة الوحدة السكنية فقط ولا يشترط أن تكون الوحدة مسجلة بالشهر العقارى، أما الأسباب الأخرى فتتعلق بارتفاع تكلفة التمويل مع ارتفاع أسعار الفائدة البنكية.
- وهل هناك فئات ممنوعة من التمويل العقاري؟
- إطلاقاً، فلا توجد فئات محرومة من التمويل العقارى والدولة تقدم ثلاثة من أشكال الدعم العقاري سواء فى أسعار الوحدات التى تطرحها وزارة الاسكان والمجتمعات العمرانية، وأيضاً الدعم المقدم من خلال صندوق التمويل العقارى، وأخيرا دعم الفائدة من البنك المركزى ووزارة المالية، فالهدف من كل ذلك مساعدة الفئات الأقل دخلاً والأكثر إحتياجا فى الارتقاء بمستوى المعيشة، والتمويل العقارى متاح لجميع الوحدات السكنية طالما يوجد إثبات ملكية، وهناك فعلاً مشكلة بالعقارات الموجودة داخل المحافظات تتعلق بصعوبة إثبات الملكية ومخالفات البناء عكس التجمعات العمرانية الجديدة.
- ولماذا لا تسهل الشركات من إجرآتها؟
- هذا ما يتم بالفعل، فالتمويل العقارى من شأنه تنشيط البيع الثانوى «الريسيل» من خلال تحويل المديونية إلى المشترى الجديد بعد دراسته إئتمانياً، كما أن الشركة فى ضوء تعاملاتها مع المطورين يمكن أن تسهل حصول العميل على وحدة سكنية تناسب ملاءته المالية، ومثلاً شركة الأولي أو التعمير للتمويل العقارى تقوم بمنح تمويل على فترات سداد تصل إلى 15 سنة وتعمل حاليا على اختصار المدة الزمنية للاجراءات.
- وكيف يتم نشر ثقافة التمويل العقاري لدي الناس؟
- من خلال الإعلام وليس الإعلان، الإعلام بجميع أنواعه سواء مكتوب ورقي أو مواقع أو برامج تلفزيونية أو من خلال مواقع السوشيل ميديا، فعلينا أن نستهدف المواطنيين بكافة طبقاتهم وشرائحهم وليس الإقتصايين أو العقاريين ولكن الناس العادية، والتحدث لهذه الجمهور بطرق ووسائل بسيطة، والفئات التي تحتاج التمويل العقاري لا يمكن حصرها فهي كل مصر.
- ماذا عن قانون التصالح؟
- هذا القانون هام جدا ليس لانه سيصب في صالح الممول أو المطور العقاري، ولكن لأنه سيحافظ علي حياة وأرواح الناس، وهذا القانون سيقضي علي ظاهرة السقوط المفاجئ للعقارات، وليس الهدف منه جمع الأموال من الناس كما يقال، فهو يحقق التأكد من سلامة وصحة العقار.
- ماذا عن شروط التمويل في حالة عدم توافر تسجيل العقار؟
- يتم المنح في حالة ثبوت عقود ملكية الأرض وتحقق تسجليها وأيضا في حالة وجود رخصة للعقار، وفي المجتمعات العمرانية الجديدة لا يوجد تسجيل للعقار ويتم التمويل لتوافر أمر تخصيص ومطابقة الوحدة للمواصفات الفنية طبقا لإشتراطات هيئة المجتمعات العمرانية، وأغلب عمليات التمويل تتم بالمجتمعات العمرانية بما يقدر بـ 95 % من حجم التمويل العقاري للشركة.
- القانون الجديد للتويل العقاري؟
- قانون 55 لسنة 2014 سمح بتملك الممول العقاري للوحدة أو المشروع ومن ثم البيع للعميل مباشرة، وهو ما سهل كثيرا ونشط من حركة سوق التمويل العقاري، خصوصاً في حالة تعسر العميل سمح القانون بعودة الوحدة لمالكها عكس القانون القديم.
- ماذا عن خطط التوسع الجغرافي؟
- نستهدف تحقيق توسعاً بأفرع الشركة خصوصاً بعد وجود مدن جديدة، وندرس مدي إحتياج الشركة للتوسع الجغرافي، ونسعي للتواجد المؤقت ببعض المدن الجديدة وفي حالة وجود إقبال من العملاء سنفتتح فرعاً بهذه المدن الجديدة، كما نعمل علي التوسع في مجال التكنولوجيا والتحول الرقمي، من خلال تدشين تطبيق على الهواتف الذكية، نتمكن من خلاله من تقديم عدة خدمات من بينها الاستعلام، وملء الاسثتمارات بالبيانات، وإدخال المستندات رقميًّا بدلًا من الطرق التقليدية الحالية.
- ماذا عن قرار الرئيس الأخير الخاص بـ 30% إنشاءات؟
- قرار صائب جداً، في الخارج لا يوجد بيع دون بناء، وفي حالة البيع عند عدم إكتمال المشروع أو البناء يتم إسناد عمليات البيع لجهة خارجية تكون رقيباً علي عملية البناء وتكون مسئولة عن جمع الأقساط وتوريدها للممطور، وذلك لضمان إلتزام طرفي المعادلة العقارية بإستحقاقات وإلتزامات كلا منهما.
- ماذا عن مستقبل البيع بالتقسيط؟
- بدأ بيع العقار مع الازمة المالية العالمية في 2008، وذلك لتوافر العقار، ومنذ ذلك التاريخ بدأ بيع العقار علي مدد تصل إلي 10 سنوات، ونحن نحتاج لمظلة أو جهة تضمن صالح العميل طالب العقار والمطور العقاري، ويجب أن نستهدف الشرائح التي لا تستطيع التعامل مع التمويل العقاري لعدم توافر الأوراق والمستندات لديها، بالتأكيد هذه العناصر ستحقق نجاحا كبيراً لسوق التمويل العقاري.
- ماذا عن أصول الشركة؟
- تمتلك الشركة عدد أفرع بالإضافة للمقر الرئيسي، بالإضافة لمساهمات في شركتين لاستكمال منظومة التمويل العقاري بالشركة، فاستحدثنا شركة تأجير تمويلي وأيضا تمارس نشاط التخصيص، وأيضا نساهم بشركة التعمير للتطوير العقاري والتي نستهدف من خلالها بناء العديد من المشروعات للفئات المتوسطة والأعلي من المتوسط التي تطلب عقاراً تتراوح أسعارها من 2 مليون فاعلى.
- ماذا عن زيادة رأس المال للشركة؟
- تعتزم الشركة الاستمرار فى الاستثمار بشركاتها الناجحة مثل التعمير للتأجير التمويلى، وقررنا المساهمة فى زيادة رأسمالها إلى300 مليون جنيه، مقابل 170 مليون جنيه، بحيث تظل الشركة تحتفظ بنفس النسبة 90%، كما تعتزم المشاركة فى زيادة رأسمال شركة التعمير للتطوير العقارى، فالأولي تساهم فى شركة التعمير للتأجير التمويلى بنسبة 90 %، وتساهم فى شركة التعمير للتطوير العقارى بنسبة 94 %، وهناك مساهمات فى شركات أخرى بنسب أقل مثل شركة إسكان للتأمين والتعمير للتوريق.
- ماذا عن المشاركة بالمعارض العقارية؟
- لا أعتقد أن بيع التمويل العقاري بالمعرض العقارية المختلفة فكرة ناجحة، فشراء العميل للعقار يحتاج لوقت كبير فه ليس قرارا سيرعاً لشراء سلعة بسيطة، فالسكن له أصول مختلفة في عملية البيع والشراء، ولكن صراحة أفضل التسويق من خلال الإعلام لأنه يستهدف شرائح وأعداد كبيرة لا تستطيع المعارض الوصول إليه كما أنه تحقق فكرة نشر الوعي وثقافة أقتناء العقار.
- هل للممول الحق في تقييم العقار؟
- نعم، والقانون فرض علي الممول حق التقييم، فالشركة تختار الأقل سعراً بين البائع و المقيم، لضمان عدم التلاعب والتحايل.
- ماذا عن توقعاتك للسوق خلال الفترة القادمة؟
- أتوقع حدوث إنتعاشة بقطاع التمويل العقارى خلال الفترة القادمة، وخصوصاً بالتمويلات الشخصية والتي عادة ما تنتعش فى أوقات الأزمات الاقتصادية، حيث يفضل المستهلك الاحتفاظ بما لديه من سيولة، ولقد قام عدد من المطورين العقاريين بطرح بيع علي فترات سداد تتجاوز العشر سنوات، والسوقرتأثر من زيادة مدة السداد التى تقدمها شركات التطوير العقارى هذه ، خاصة وأن التمويل العقارى لا يشمل الوحدات تحت الانشاء، ولقد لجأنا لشراء محفظة الشيكات من المطورين عند تسليم الوحدات السكنية، خاصة وأن شركة الأولي للتمويل العقاري تتعامل مع غالبية شركات التطوير العقارى العاملة فى السوق، حيث تبلغ الحصة السوقية للشركة نحو 12% وهى الشركة الاكبر فى سوق التمويل العقارى الذى يضم 13 شركة.
