بيت مصر العقارية: الشراكات الخارجية فرصة للمنافسة والابتكار

حوار أجرته : بسنت السيد

مع

الدكتور المهندس طارق الغمرواى رئيس مجلس إدارة شركة بيت مصر للخدمات العقارية

شهدت مصر تغيرات متسارعة وقرارات اقتصادية حاسمة اتخذت في الأيام القليلة الماضية، كان لها تأثير واضح على السوق العقارى في مصر منها: تأثير التعويم وتحريك سعر الصرف، ثم رفع الفائدة إلى 600 نقاط، إضافة إلى شراكة جديدة مع دولة إلامارات العربية المتحدة باتفاقية مشروع رأس الحكمة ومردودها على السوق العقارى.

كل هذا واكثر في

حوار مع المطور العقارى السيد الدكتور المهندس طارق الغمراوى لموقع 30/6

تأثير تحرير صرف سعر الدولار والعملات الأخرى

يؤكد الدكتور طارق الغمراوى في حديثه لموقع مصر 30/6 أن قرار تحرير سعر صرف العملات مقابل الجنية وتركه لآليات العرض والطلب، يعد خطوة إيجابية انتظرها السوق العقاري زمن طويل فقد كانت هناك حالة من الترقب لسعر الدولار لانه بالطبع مرتبط به اسعار المواد الخام التى تدخل في العديد من المنتجات كصناعة الحديد والاسمنت والالمنيوم ومواد البناء ،مما يؤثر على المنتج العقارى النهائى
وأوضح د. الغمراوي أن حالة عدم استقرار سعر الدولار يجعل السوق متذبذب، الكل لايستطيع تحديد السعر بشكل نهاىي والكل يحاول فرض معامل المخاطر، فبيبدأ يسعر  اكبر بكتير لكي يضمن عدم خسارته، وبالتالى تضيع فرصة التسعير بشكل دقيق

كيف يحدد سعر المنتج العقارى

ويوضح المهندس طارق الغمراوى في حديثه لموقع مصر 30/6، أن هناك سلسلة طويلة في تحديد سعر المنتج العقارى تبدأ عند المقاولين، ثم مقاولين من الباطن، والفئة الأقل من العمالة، هم من يحددون أجورهم، ويتابع نظل نقاوم معامل التضخم على مدى الشهور القادمة، مما ينعكس على إنتاج منتج عقارى بسعر معتدل، ومن الممكن أن يقل سعره إذا ثبت سعر الدولار عند 60 أو 50جنيه مثلا مما سيعطى اطمئنان لو ثبت عند حدود 50جنيه مما سيؤثر تأثيرا إيجابيا على سعر المنتج العقارى النهاىي.

هل ستنخفض سعر العقار بعد تحرير سعر الصرف؟

ويجيب الغمراوى عن هذا التساؤل قائلا: ليس معنى استقرار سعر صرف الدولار أن اسعار العقارات ستنخفض. هذا غير صحيح لكن من الممكن أن يحدث تغيير في سياسات البيع، فليس هناك مطور عقارى يستطيع أن يقلل من سعر المنتج القعارى الذى يبيعه في مراحل لاحقة، لكنه من الممكن أن يثبته أو يعلن الزيادة لأن الناس اللى بالفعل اشترت مع المطور العقاري ليس من المعقول أن ياتى من بعدها من يشتري بسعر أقل منه.
وأكد الغمراوى بقوله:

“مفيش اى مطور عقارى في مصر حيقدر يجازف هذه المجازفة ويقلل السعر؛ لأن كل العملاء اللى اشتروا معه سيتأثرون تاثير ا سلبيا جدا جدا، وسيشعروا أنهم خسروا استثماراتهم لو المطور نزل بالسعر أقل“.

وتابع المهندس طارق الغمراوى نحن في مصر بنعمل بنظام “اوف بلان” التخطيط للمستقبل فعندما ابيع انهاردة بسعر واجى ابنى فبيكون التسليم في حدود ٤ أو ٥ سنين فبيكون عندنا وقت ومش عارفين لسة متغيرات السوق
لذا يعتبر المهندس طارق الغمراوى رئيس مجلس إدارة شركة عقار بيت مصر للخدمات العقارية
أن تأثير تحرير سعر الصرف من وجهة نظره، يعد إيجابي جدا جدا ويأمل أن يكون هناك استقرار وتوفير للعملة، بحيث يكون في زيادة طبيعية ومقبولة في سعر الدولار لا أن تكون زيادة عنيفة كالتى حدثت من قبل.

تأثير ارتفاع سعر فائدة القروض على المطورين العقاريين

أن رفع سعر الفائدة 6 نقاط له تأثير سلبي لأبعد الحدود لماذا؟. لانه ينعكس على تكلفة التحويل ويوضح فعلى سبيل المثال لو اقترضت من البنك على أساس سعر الفائدة
23% فهذا السعر غير ثابت وليس هناك بنك بيثبت سعر خدمة القروض، والتى يحركها البنك المركزي وهذا يعنى أن تكلفة كل القروض التى حصلت عليها اليوم أرتفعت وهى زيادة سنوية، لذا فكل المطورين العقاريين لديهم شراكات مع أصحاب الأراضي سواء كانوا ممثلين عن الدولة أو هيئة المجتمعات العمرانية أو شركات خاصة وليكن على سبيل المثال شركة المستقبل التى تطرح أراضي للمطورين وسعر المتر ثابت، مع امكانية التقسيط ويكون إجمالي السعر خلال سنوات التقسيط التى تتراوح من 10 إلى 12 أو 15سنة
اذن فسعر الفائدة يضاف على سعر الإيداع والاقتراض من البنك المركزى، ويتابع فأى تحريك في سعر الفائدة فالتكلفة بتزيد وزادت حوالي 6% مما له تأثير سلبي علي بند مهم من مكونات سعر العقار.

رفع تكلفة القروض وتأثيره على سعر الأراضي

وزيادة سعر متر الأرض سيكون له تأثير سلبي على سعر المنتج العقارى النهائى، لانه اى سعر منتج عقارى سعر الأرض جزء أساسي من سعره، مما يؤثر تأثيراً سلبياً وهذا سيرفع سعر العقارات بشكل عام بسبب زيادة تكلفة القروض.

ويؤكد الغمرواى في حواره لموقع مصر 30/6 أن المطورين العقاريين الذين لديهم اتفاقات موقعة وشراكات والتزامات بدفع اقساط فجأة ونتيجة لرفع سعر الفائدة على القروض زادت معها قيمة الأقساط المستحقة عليهم، وهذا يعرقل حجم التدفق الذى تمول به اى شركة تطوير عقارى مما يؤثر سلبا على حجم الانشاءات ومواعيد التنفيذ والتسليم، فالتضخم اذن دائرة شديدة التعقيد.

ويؤكد الغمراوى ان تحرير سعر الصرف تأثيره ايجابى لكن زيادة فائدة القروض تأثيره سلبي جدا.

جانب آخر تطرق اليه المهندس طارق الغمراوى حول
تأثير رفع عوائد الشهادات البنكية إلى 30% على المطورين العقاريين.

شرح د. الغمراوي في حديثه لموقع مصر 30/6 عن تأثير ارتفاع سعر الفائدة لارقام قياسية على الشهادات البنكية دة بيفرم التفكير في البدء أو التوسع في بيزنس جديد والفرص البديلة الأكيدة هو أنه يشترى شهادات بنكية ليحصل على عائد 30%دون اى مجازفات.

انكماش السوق العقارى

وعبر عن واقع السوق العقارى وتاثير ارتفاع سعر فائدة البنوك، مؤكدا أن ذلك ينعكس بشكل سلبي على نمو البزنس ويؤدي إلى عدم المخاطرة ووئد محاولات التوسع والأسهل إيداع السيولة في البنك، بدلا من اى مخاطرة.

والبزينس لايتحرك فعليا بهذه الطريقة، ولكن بتكون الاختيارات المتاحة أمام المطورين العقاريين أنهم يقللو معدلات النمو ويلجؤا للانكماش مع ارتفاع سعر الفائدة.

الرفع التدريجى للفائدة

ويرى طارق الغمراوي أنه كان يتمنى أن تزيادة الفائدة بشكل تدريجي، بدلا من زيادتها بـ 600نقطة مرة واحدة، وانما يتم جدولتها على مدد زمنية، وترتفع بالتدريج 100نقطة ثم 200حتى تصل 600نقطة، على مدار سنة.

وهذا ما أعلن عنه من قبل وهذا سيهيء الناس للزيادة بعد تثبيتها اخر مرة وهذه مسألة مردودها سلبي لأبعد حد، ليس فقط في مجال العقارات وانما في كل التجارات، والصناعات في مصر.

الشراكة المصرية العربية في المشروعات

ويثمن دكتور طارق الغمراوى خطوة الشراكة المصرية الإماراتية في صفقة مشروع رأس الحكمة إذ يعتبرها خطوة إيجابية جدا فيقول إن دخول لاعب جديد ينشط السوق العقاري بشكل كبير، ويخلق حالة من المنافسة، وهذا يحدث طفرة في المنتج العقارى، ويتابع عندما تتجه الحكومة لمثل هذه الشراكات، هذخ الشراكات تفعل دور القطاع الخاص أكثر ويجعل مصر وجهة استثمارية جاذبة، فالشراكة مع مستثمرين أجانب يضيف ثقل وثقة في الاقتصاد المصرى.

ويضيف ويفتح الفرص أمام ضخ استثمارات بالحجم الكبير الذى تم الإعلان عنه، مما يعطى صورة براقة لاقتصاد مصر المستقر الملىء بالفرص الاستثمارية الواعدة بمعدل ربح عالى ومخاطرة أقل.

المستثمر الاماراتى

يؤكد الغمراوى أن المستثمر الاماراتى حينما يدخل السوق سيشجع دخول مستثمرين آخرين كما أنه له دور كمطور عام وسيستعين بمطورين اصغر وسيستعين بالعمالة وبالكفاءات والقدرات المصرية.

لذلك أرى أنه اتفاق إيجابي ومردوده ايجابى، ويتابع كنت أتمنى أن أرى اتفاقات مماثلة في العلمين والجلالة والعاصمة الإدارية لأن الشراكة مع مستثمر أجنبي له رؤية خاصة مختلفة عما يطرحه القطاع الحكومى من رؤي وتصورات كما أن المستثمر الأجنبي له الحرية في الاستعانة بخبرات أجنبية عالمية ودولية، مما يكون له تأثير إيجابي على السوق العقاري المصري.

وفي نهاية الحوار أكد المهندس طارق الغمرواى رئيس مجلس إدارة شركة عقار مصر للخدمات العقارية: “أنا شخصيا متحمس لشراكات من هذا النوع، وأرى أنها أفضل من بيع الأصول أو بيع المحافظ لأن الأخيرة لا تحقق نمو الاقتصاد، بينما في الشراكات الجديدة فرص لنجاحات أكبر.